對中國房地産市場的認識與判斷日期:2019-04-16

在經曆了2016年至2017年史上最瘋狂的房價上漲後,中國房地産市場又迎來了2018年史上最嚴厲的調控。伴隨著部分一、二線城市二手房價的小幅回落,開發商一手房去化放緩,資金緊張,多地土地流拍,以及全社會“房地産稅”的發酵,再加上媒體的各種唱空之聲……全社會自改革開放及房改以來,第一次出現空前的“財富焦慮”——政策、房價、預期“心中沒底”!

當下,中國經濟正處于經濟轉型期、經濟下行期、房地産調控期。在三期疊加的環境中,如何理性看待中國房地産市場及未來趨勢,對我們舒解焦慮、理性投資顯得尤爲重要。

一、推動中國房價的基本動力並未發生根本改變

(一)貨幣超發

1998年房改以來,貨幣增速遠超GDP增速,這是導致物價特別是房價上漲的重要原因。近年來,隨著國家工業化的基本完成,貨幣增速逐步放慢,但仍遠超GDP增速。從國際上各主要國家發展實踐看,貨幣超發、通貨膨脹都是主、被動政策取向。因此,房産因其附著土地的稀缺性,而擁有對抗通脹的保值、增值功能。對百姓而言,持有房産比持有其它財産更安全、更保值、更可靠、更實用。

(二)土地價值

土地創造的財富對中國經濟建設、社會發展、生活改善等方面功不可沒,並將繼續發揮不可替代的作用。特別是大城市中心城區的土地,其市政配套的高投入性和稀缺性,決定了土地價值及價格也將不斷提升,房價也相應“水漲船高”。

(三)城鎮化

目前中國城鎮化率約57%,要達到70%的水平,至少還需10年以上(每年±1%增幅)。按照國際經驗,初級城鎮化(從農村到城市)後,城鎮化的第二階段就是人口從小城市向大城市聚積,形成大都市或都市群,少數城市還將走向國際化。

大城市與農村及小城市相比,投資效率高、商業領域廣、就業機會多、生活更便利、文化更豐富、時代感更強、更有利于子女教育與未來發展……所以,大城市以其發展魅力吸引聚集人口,巨大的房産需求支撐著較高的房價。

(四)經濟增長

這是影響房價的最根本因素。改革開放以來,在黨的領導下,我們僅用了40多年時間,基本實現了工業化。在這一進程中,我們逐步從産業鏈的低端走向中高端。我們當前面臨的經濟下行及經濟轉型,正是在從整體的中低端向整體中高端的、脫胎換骨的艱難飛躍。你是中低端,你的收入就低;你是中高端,你的收入就高。我們堅信在黨的領導下,繼續高舉“實事求是、改革開放”的大旗,再經過十幾年的努力,我們必將進入高收入國家行列,房價哪有跌的道理?

綜上:

1、房地産業作爲中國經濟支柱産業的地位短期難以改變;其穩增長、保就業的作用,其它産業還難以替代。但隨著經濟向消費轉型,對投資保增長的依賴性會逐步減弱,對房地産業穩增長、保就業的依賴性也會相應減弱。房地産業也將逐步回歸自我,主要由市場供求決定其發展,不再做“夜壺”。在這一回歸完成之前,我們還將經曆數次“貨幣——房地産周期”,只是房地産周期波動會越來越弱。

2、在城鎮化的中後期,土地財富仍將是國民經濟寶貴的增量財富。即使城鎮化完成了,土地財富也是存量財富的重要來源(房地産稅收)。在政府承擔中低收入群體住房保障使命後,面向市場的土地將更稀缺,地價也會更貴。

3、“有恒産者有恒心”的房産文化,深刻影響中國百姓的財富觀、價值觀。同時,幾十年發展積累的巨額房地産財富(約450萬億人民幣)已經成爲人民幣的貨幣之錨、中國經濟的信用之錨、中國社會的穩定之錨,錨之不定,船何以穩?

在上述暫時“難以替代、難以改變”的前提下,房地産市場存在的諸多問題,也正在發生一些趨勢性變化。

二、中國房地産市場主要問題與變化

(一)主要問題

經過20年的發展,中國百姓從人均住房8平米,到目前的40平米,總體滿足了百姓住房需求,但同時也積累了以下嚴重問題:

1、結構失衡

(1)住宅與非住宅房産的供給比例失衡,導致住宅供地不足、房價虛高;而非住宅供給過度(業態結構失衡),去化困難,大量物業閑置。

(2)住宅的自住與投資比例失衡,導致大量房産空置的同時,很多新市民又買不起房。

(3)保障性住宅,住房租賃市場發展嚴重滯後,逼迫中低收入群體用“六個錢包”加負債購房。

2、過度金融化

在保增長、保就業的大旗下,房地産業被過度投資、過度金融化,導致:

(1)政府平台以土地未來收益爲抵押到銀行大舉借債。銀行信貸資産安全維系于土地價格的上漲;地方政府平台按期償還到期巨額債務、盡可能多的籌集建設資金,都有賴于土地價格的上漲,從而推高房價。

(2)開發商在地價長期上漲預期激勵下,高負債(甚至是高成本)摘地,這些成本最終都轉嫁到房價上。

(3)居民在房價上漲的現實與預期下,有錢沒錢都想方設法負債買房。而最後高房價的接盤者多數又是中低收入群體,他們一方面要還月供,同時對房價下跌異常敏感,生活壓力巨大。

3、激化經濟社會矛盾

(1)房地産業的吸金能力對本已産能過剩、艱難轉型的實體經濟,特別是民營中小企業形成擠出效應。實業借錢困難,許多中小企業因現金流斷裂而倒閉,工人下崗,這反過來又加重了經濟對房地産業的依賴,形成惡性循環。

(2)房地産的財富效應加重了社會的貧富差距,勞動難以光榮,社會心態扭曲、浮躁。

(二)正在發生的具有曆史意義的趨勢性變化

1、宏觀調控思路的轉變

本次經濟下行期,沒有再沿用過去刺激房地産的“放水療法”,而是采用供給側結構性改革的策略,適度容忍經濟下行。采取實事求是的做法,如:金融開放、支持民企、減稅降費、鼓勵創新、激活資本市場等。同時宏觀調控思路也發生了根本改變:

(1)房住不炒

其落地政策就是“限購限貸”,並將長期堅守。炒房暴富將成曆史。

(2)因城施策

房地産市場因各城市經濟、文化、社會發展差別巨大,全國“一刀切”的政策針對性差、漏洞多。因城施策,不僅明確了地方政府在促進當地房地産市場平穩健康發展的主體責任,同時也影響了地方政府賣地行爲,切中根本。

(3)長效機制

1998年房改,帶有應對1997年亞洲金融危機的背景。因無經驗可循,整個房地産市場的發展缺乏系統的制度體系。在缺乏制度約束的情況下,面對這個涉及十幾億人的大蛋糕,各利益主體(政府、銀行、開發商、居民)競相追逐利益。這是導致當前房地産市場諸多問題的根本原因。

目前,黨中央提出建立房地産市場健康發展的長效機制是非常有必要的。這個機制包括:售租並舉、多渠道供給、稅制調整、土地政策、城市規劃、金融政策、監管體系等。涉及各方利益,調整難度可想而知。而且首先要守住450萬億人民幣的存量房地産市場不發生系統風險。

我們堅信在黨的領導下,中國城鎮化的下半場、更高級的下半場,一定會走好!

2、關于本次宏觀調控

2018年第四季度以來,以10月15日降准爲標志,開啓了中國新一輪經濟複蘇周期。但本次周期與以往的最大不同是必須面對房地産被過度金融化後的三高:高房價、高負債、高風險。

因此,本輪經濟(複蘇)周期,宏觀政策面臨艱難選擇:再漲要破,大跌要亂,只能穩。

如何穩呢?

(1)實事求是,適度容忍GDP增速放緩。

(2)明確地方政府主體責任,穩地價、穩房價、守底線。

(3)調整調控政策,保持房地産供需平穩適度增長。

(4)供給側結構性改革……。

房地産業適度穩增長、穩就業、穩預期……。爲結構性改革營造較寬松環境和時間,最終通過經濟向消費與創新産業增長轉型,逐步擺脫對房地産業的過度依賴。

3、關于“房地産稅”

個人的理解與判斷:

(1)一定會征收。這是未來政府的主要稅源,以及市政設施改善、維護、運營的主要資金來源。

(2)有許多工作要在征收之前理清,如:

A.房産與土地的法理關系,不同土地屬性類別的房産與已完全“市場化的房産”公平關系。

B.中央、地方事權與財權的重新明確,甚至包括地方債務償還義務的調整。

C.現有稅制的調整、征收、分配、使用。

D.全國房地産信息系統。

E.針對各地經濟發展水平、居民收入水平、房價高低、泡沫化程度等巨大差異的公平問題。

F.社會、文化、居民接受意願與負擔能力問題。

G.稅收的征管、監督、處罰等問題。

……

(3)絕不是爲了降房價

在政府推進保障性住房建設、解決了中低收入居民基本住房問題之後,政府作爲征管主體、城市競爭主導者,在頂層制度體系設計中更要規範政府的“有形之手”對房價的影響。

(4)房産的保值功能不受影響

從曆史的視野放眼全球,對居民來說,沒有第二種資産能像房産一樣保值、增值、安全、實用。

綜上,對百姓來講,對于房地産稅不必過度焦慮,國家一定會充分論證、審慎研究;一定會保證居民合理的居住性房産需求及合法的投資性房産權益;其出發點、落腳點一定是:促進房地産市場平穩健康發展。

(三)小結:

1、基于推動房價上漲的四個根本動力並未發生改變。在十年內,甚至更長一段時間裏,中國中心城市的房價仍將逐步上漲。

2、在經濟轉型完成之前,我國還將經曆數次“貨幣——房地産周期”,房價將呈現波動性上漲態勢。

3、總體而言,房價的周期性波動會逐步減弱,周期時間跨度會相應延長。但在國際經濟不確定的大背景下,中國“貨幣——房地産周期”也會受到相應影響;國內個別城市因社會、經濟、房地産發展階段、區域經濟政策、人口政策、房地産發展政策等不同,在房地産大周期中,其波動可能較其它城市更大,也可能提前或延後,與全國房市錯峰波動。

4、中國房價暴漲期已結束。但房産依然是百姓最保值、最安全的財産。不會因經濟發展階段和房地産稅征收而改變。出租回報較高的優勢地段房産及稀缺業態物業,依然是百姓資産的優選。