自然資源部解讀土地二級市場新規日期:2019-07-25

來源:國務院自然資源部

文章導讀:爲完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場,結合各地改革試點實踐,近日,國務院辦公廳印發《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》。這是我國首個專門規範土地二級市場的重要文件。7月24日,自然資源部舉行新聞發布會,自然資源開發利用司負責人就《指導意見》從三個方面作出了介紹。

以下內容僅做參考與學習之用,不代表邦成觀點。

 

《指導意見》充分運用市場機制盤活存量土地和低效用地,從根本上解決交易門檻過高、流轉不暢的問題,促進土地資源合理配置和節約集約利用,爲高質量發展提供用地保障。具體表現在:一是完善轉讓規則促進要素流通。《指導意見》提出了優化劃撥土地轉讓流程、保障出讓土地交易自由、完善作價出資或入股土地轉讓規定,完善土地分割合並轉讓政策等措施,促進存量土地進入二級市場轉讓盤活。二是放寬對抵押權人的限制,大力支持民營經濟發展。《指導意見》明確自然人、企業均可作爲抵押權人依法辦理不動産抵押相關手續;探索允許養老、教育等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財産進行抵押融資,真正激發市場活力。三是實施差別化的稅收政策。《指導意見》提出,鼓勵各地在地方權限內探索城鎮土地使用稅差別化政策,適當提高土地保有成本,降低流轉環節稅負,鼓勵存量低效土地入市流通。

《指導意見》總體是定位于現有的制度框架下的深化改革和完善,是新時代完善我國土地二級市場的頂層設計,既有實體性的政策,也有程序性的要求。圍繞交易規則、創新運行模式、健全服務監管等三個方面,分別作出了一系列的制度安排和設計,讓市場主體能在規則明確的前提下進行交易。主要的亮點和創新點有以下三個方面:

第一,明確了交易規則。圍繞土地二級市場的轉讓、出租和抵押這三種主要的交易方式,注重産權的激勵和市場的配置,明確了什麽能交易、什麽不能交易,比如在土地轉讓方面,明確了土地的轉讓形式,即不同權能的土地轉讓條件,將各類之間導致土地使用權轉移的行爲都視爲土地轉讓,實施統一的監管。通過優化轉讓的交易規則、完善土地分割或者合並轉讓政策,實行差別化的稅費、政策等改革舉措,激發市場的活力,促進存量土地進入市場盤活。

第二,創新了運行模式。主要解決在哪兒交易、由誰交易、怎麽交易的問題。

一是要求各地在市縣自然資源主管部門現有的土地交易平台或機構的基礎上搭建城鄉統一的土地市場交易平台,彙集土地二級市場的交易信息,提供交易場所,大力推進線上交易。

二是優化交易流程,建立信息發布、達成意向、簽訂合同、交易監管的操作流程,同時明確相關規則,交易的雙方可以自行協商交易,也可以委托平台公開交易,政府要加強交易的事中、事後監管,對于價格異常的政府可以依法實行優先購買權,以維護市場平穩運行。

三是加強信息的互通共享,特別是加強交易管理與涉地的司法處置、涉地國有資産處置、涉地股權轉讓以及不動産登記的銜接和信息共享,通過強化信息公示,建立健全聯動機制等等,來維護市場公平競爭環境。

第三,加強了服務和監管。針對政府和監管不完善的問題明確了相關措施,重點是大力發展“互聯網+政務服務”,積極推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”,培育和規範中介組織加強市場監測與調控,健全以“雙隨機、一公開”爲基本手段,以重點監管爲補充、以信用監管爲基礎的新型監管機制,全面提升土地市場領域政府治理能力和水平。

 

文章校隊:崔璞、孫瑞

審核發布:崔璞